رونق متوازن؛ حلقه مفقوده میان مسکن و بازار سرمایه

بازار مسکن در اقتصاد ایران همواره یکی از پیشران‌های اصلی رشد، رکود و انتقال نقدینگی میان بازارها بوده است.

بازار مسکن در اقتصاد ایران همواره یکی از پیشران‌های اصلی رشد، رکود و انتقال نقدینگی میان بازارها بوده است. بررسی چرخه‌های تاریخی نشان می‌دهد که مسکن نه‌تنها بازاری مستقل، بلکه متأثر از متغیرهای کلان اقتصادی و در عین حال اثرگذار بر سایر بازارها از جمله بازار سرمایه است. درک رابطه متقابل میان مسکن و بورس، به‌ویژه در شرایط تورمی و نوسانی، برای سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و فعالان اقتصادی اهمیت ویژه‌ای دارد.
چرخه رونق و رکود مسکن معمولاً تابعی از چهار عامل اصلی است: تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، دسترسی به منابع مالی و وضعیت بازدهی و رشد قیمت در سایر بازارها به خصوص بازارهای زودبازده و با قابلیت نقدشوندگی بالا همچون طلا، ارز و... و.
در دوره‌های رکود، کاهش معاملات و افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مشاهده می‌شود، اما این رکود الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست؛ بلکه در بسیاری موارد، بازار با شرایط «رکود تورمی» همراه است. در مقابل، در دوره‌های رونق، افزایش انتظارات تورمی و ورود نقدینگی، منجر به رشد قیمت و افزایش فعالیت‌های ساختمانی و به تبع آن افزایش تعداد و حجم معاملات خرید مسکن می‌شود. این چرخه‌ها معمولاً با وقفه زمانی بر بازار سرمایه نیز اثر می‌گذارند.
رابطه قیمت مسکن با بازار سهام در عمده موارد، رابطه‌ای مستقیم اما غیرهم‌زمان است. در بسیاری از دوره‌ها، رشد بازار سهام به‌عنوان مقصد نخست نقدینگی، پیش از بازار مسکن اتفاق می‌افتد. اما زمانی که بورس به اشباع نسبی می‌رسد با ریسک‌های سیاسی و اقتصادی مواجه می‌شود، بخشی از سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های فیزیکی امن‌تر از جمله مسکن حرکت می‌کند. از این منظر، مسکن اغلب نقش «پناهگاه تورمی» را ایفا می‌کند، در حالی که بورس نقش «بازار پیش‌نگر» را دارد.
تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که در دوره‌های تورمی، جابه‌جایی نقدینگی میان بورس و مسکن رفت‌وبرگشتی بوده است. در ابتدای موج تورم، بورس با سرعت بیشتری واکنش نشان می‌دهد، اما در ادامه، به‌ویژه در صورت کاهش اعتماد یا افزایش نااطمینانی، سرمایه‌ها به سمت مسکن سوق پیدا می‌کنند. این موضوع باعث می‌شود مسکن با تأخیر، اما با شدت، اثرات تورمی را جذب کند.
همچنین رونق یا رکود بازار مسکن تأثیر مستقیمی بر صنایع وابسته در بورس دارد. صنایعی مانند سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک و حتی حمل‌ونقل و خدمات مهندسی، به‌طور مستقیم از تحرکات بازار مسکن تأثیر می‌پذیرند. هرگونه افزایش در حجم ساخت‌وساز، تقاضا برای محصولات این صنایع را افزایش داده و به بهبود سودآوری شرکت‌های بورسی مرتبط منجر می‌شود. در مقابل، رکود ساخت‌وساز می‌تواند به کاهش تقاضا و فشار بر سودآوری این صنایع بیانجامد.
در شرایط فعلی، چند سناریو برای بازار مسکن قابل تصور است. سناریوی نخست، تداوم رکود همراه با ثبات نسبی قیمت‌هاست؛ وضعیتی که در آن، قدرت خرید محدود خانوارها و عدم رشد درآمدهای واقعی آن ها توام با نوسان محسوس در بهای دارایی های زود نقد شونده، مانع جهش قیمت مسکن می‌شود. سناریوی دوم، جهش قیمت مسکن ناشی از افزایش تورم، رشد هزینه‌های ساخت و ورود نقدینگی سرگردان است. سناریوی سوم نیز رونق تدریجی و کنترل‌شده است که با افزایش عرضه، به‌ویژه از محل پروژه‌های انبوه‌سازی و نهضت‌ ملی، می‌تواند به تعادل نسبی بازار منجر شود.
اثر هر یک از این سناریوها بر بورس متفاوت خواهد بود. رکود ملایم به معنای ثبات نسبی صنایع وابسته و رشد محدود سودآوری است. جهش قیمتی می‌تواند موج جدیدی از انتظارات تورمی و رشد اسمی ارزش دارایی‌ها در بورس ایجاد کند، اما با ریسک افزایش هزینه‌ها همراه است.
رونق متوازن، مطلوب‌ترین سناریو برای اقتصاد و بازار سرمایه است؛ چراکه ضمن ایجاد اشتغال و رشد تولید، از شکل‌گیری حباب‌های قیمتی جلوگیری کرده و امکان برنامه‌ریزی پایدار برای بنگاه‌ها و سرمایه‌گذاران را فراهم می‌کند. در چنین شرایطی، بازار مسکن به‌جای جذب هیجانی نقدینگی، به مسیری مولد هدایت می‌شود و بازار سرمایه نیز از محل افزایش واقعی سودآوری شرکت‌های مرتبط منتفع خواهد شد. تحقق این وضعیت مستلزم هماهنگی سیاست‌های پولی، مالی و بخش مسکن، تقویت ابزارهای تأمین مالی در بازار سرمایه و پرهیز از تصمیمات مقطعی است. در نهایت، پیوند هوشمندانه میان رونق متوازن مسکن و بازار سرمایه می‌تواند به ثبات اقتصادی، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و شکل‌گیری چرخه‌ای سالم از رشد بلندمدت منجر شود.

• محسن علیزاده - مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن

• شماره ۶۲۲ هفته نامه اطلاعات بورس

منبع : صدای بورس